Olvasási idő: 6 perc
Összefoglaló
A rendelkezésre álló szöveg a Federal Reserve kamatpolitikájának és annak a jelzáloghitelek kamataira gyakorolt hatásának áttekintését nyújtja. Magyarázza, hogy bár a Fed közvetlenül nem szabályozza a jelzálogkamatokat, a Federal Funds Rate (FFR) megváltoztatása közvetve befolyásolja azokat. A szöveg kiemeli a Fed kettős mandátumát, amely a munkanélküliség és az infláció alacsony szinten tartására vonatkozik, megjegyezve, hogy a kamatcsökkentésekre nehezedő nyomás a gyengülő munkaerőpiaci adatok miatt növekedett, különösen a 2025-ös tarifák által okozott inflációs aggodalmak közepette. Ezenkívül a cikk részletesen bemutatja a kvantitatív szigorítás (QT) folyamatát, és azt sugallja, hogy Jerome Powell Fed elnök fontolóra veszi a folyamat leállítását a hitelfelvevők megsegítése érdekében, beleértve a jelzáloghitelekkel fedezett értékpapírok (MBS) mérlegének esetleges módosítását.
A Fed új fegyvert vethet be a magas jelzáloghitelek ellen: a mennyiségi szigorítás vége jöhet
Az amerikai lakásvásárlók számára megkönnyebbülést hozhat a Federal Reserve (Fed) legújabb kamatdöntése, amely a rendkívül magas jelzáloghitel-kamatok enyhítését célozza. A szeptemberi kamatvágás azonban csak az első lépés lehetett. Jerome Powell, a Fed elnöke egy célzottabb és potenciálisan nagyobb hatású eszköz, a mennyiségi szigorítás (quantitative tightening, QT) leállítását is kilátásba helyezte, amely jelentősen csökkenthetné a jelzáloghitelek terheit.
——————————————————————————–
1. A jelzáloghitel-piacot feszültségben tartó Fed politika
Aki az elmúlt időszakban az egekbe szökő jelzáloghitel-kamatok miatt kényszerült elhalasztani a lakásvásárlást, az idén különös figyelemmel követte az amerikai jegybank, a Federal Reserve minden rezdülését. A Fed monetáris politikája stratégiai fontosságú mindazok számára, akiket a magas kamatok kiszorítottak az ingatlanpiacról.
Bár a Fed nem közvetlenül határozza meg a jelzáloghitel-kamatokat, az irányadó kamatláb (Federal Funds Rate, FFR) emelése vagy csökkentése közvetett, de erőteljes hatást gyakorol rájuk. Az FFR mozgása ugyanis befolyásolja az államkötvények hozamát, amelyeket a kereskedelmi bankok referenciaként használnak a hitelek, köztük a jelzáloghitelek árazásához.
A 2025-ös év eddig csalódást keltő volt a lakásvásárlók számára. A 2024 végén végrehajtott három, összesen 1%-os kamatvágás után Jerome Powell elnök a pálya szélére állt, aggódva amiatt, hogy a további enyhítés az újonnan bevezetett vámokkal együtt az infláció megugrását okozná. A munkaerőpiaci adatok folyamatos romlása azonban végül cselekvésre késztette a Fedet: szeptemberben negyed százalékponttal csökkentették az FFR-t, a korábbi 4,25–4,50%-os szintről 4–4,25%-os sávba. A további vágásokba vetett optimizmus hatására a jelzáloghitel-kamatok a korábbi 6,5%-os szintről 6,3%-ra mérséklődtek.
Ez a kezdeti lépés azonban korlátozott enyhülést hozott, miközben a jegybank egy alapvetőbb politikai konfliktussal néz szembe a gazdaságpolitikai döntések meghozatalakor.
2. A Fed kettős mandátuma: infláció kontra munkanélküliség
A Federal Reserve stratégiai kihívásainak középpontjában a kettős mandátuma áll: egyszerre kell biztosítania az alacsony munkanélküliséget és az alacsony inflációt. E két cél elérése gyakran egymásnak ellentmondó lépéseket követel meg.
A kamatpolitika hatásai ellentétesek a két területen. Amikor a Fed kamatot emel, az infláció lassul – ahogyan az 2022-ben is történt –, de a munkanélküliség növekedhet. Amikor kamatot vág, ennek az ellenkezője igaz. A Fed éppen ezért vonakodott kamatot csökkenteni 2025-ben, a Fehér Házból érkező komoly nyomás ellenére is. Donald Trump elnök újonnan bevezetett vámjait a vállalatok nem tudták teljes mértékben elnyelni, így sokan – köztük a Nike, a Levi Strauss és az AutoZone – a fogyasztókra hárították a költségeket, ami táplálta az inflációt.
Augusztusban a fogyasztói árindex 2,9%-os inflációt mutatott, ami jelentős emelkedés az áprilisi, vámok előtti 2,3%-os mélyponthoz képest. Ezzel szemben a munkanélküliség augusztusban 4,3%-ra emelkedett, ami 2021 óta a legmagasabb érték. A Fed végül ez utóbbi adat hatására lépett, és szeptemberben végrehajtotta a kamatvágást. Ebben a komplex gazdasági helyzetben a jegybank jelezte, hogy egy alternatív politikai eszköz bevetését is fontolóra veszi.
3. Powell egy másik eszköz bevetését is kilátásba helyezte
A Fed nemcsak az irányadó kamatlábbal, hanem a mérlegében szereplő kötvényállomány méretének változtatásával is képes befolyásolni a piaci folyamatokat. Jerome Powell október 14-én, a philadelphiai National Association for Business Economics konferencián tartott beszédében utalt arra, hogy a jegybank készen állhat ennek az eszköznek a bevetésére.
A két legfontosabb fogalom a mennyiségi lazítás (quantitative easing, QE) és a mennyiségi szigorítás (quantitative tightening, QT).
• QE során a Fed államkötvényeket és egyéb értékpapírokat vásárol a nyílt piacon, növelve a keresletet, ami lefelé nyomja a kötvényhozamokat.
• QT során a Fed csökkenti a mérlegében lévő értékpapír-állományt. 2022 óta ezt a politikát elsősorban azáltal valósította meg, hogy nem fektette be újra a lejáró kötvényekből származó bevételt. Ez a lépés növeli a piaci kínálatot és felfelé hajtja a hozamokat.
2022 óta a Fed a mennyiségi szigorítás politikáját követte, ami hozzájárult a hitelkamatok, köztük a jelzáloghitel-kamatok emelkedéséhez.
• A mennyiségi lazítás (QE) és szigorítás (QT) idővonala a Covid után
◦ 2020. március: A Covid-járvány miatt a gazdaság leáll.
◦ A Kongresszus és a kormányzat vészhelyzeti likviditási eszközöket hoz létre.
◦ 2020. április: A QE a csúcson, 1,1 billió dollárral.
◦ 2020. június: A vásárlások havi 120 milliárd dollárra lassulnak.
◦ 2021. októberig: Ez az ütem marad érvényben.
◦ 2021. november: A Fed 15 milliárd dollárral csökkenti a QE-t.
◦ 2021. december: A csökkentés mértékét 30 milliárd dollárra duplázzák.
◦ 2022. március: A QE véget ér. A Fed értékpapír-állománya a teljes időszak alatt 4,6 billió dollárral nőtt.
◦ 2022. június: Megkezdődik a QT, havi 47,5 milliárd dolláros ütemben.
◦ 2022. szeptember: A QT havi 95 milliárd dollárra gyorsul.
◦ 2024. június: A QT-t havi 60 milliárd dollárra mérséklik.
◦ 2025. április: A QT tovább lassul, havi 40 milliárd dollárra.
A QT fokozatos lassítása után Powell beszéde egyértelműen jelezte, hogy a politika hamarosan a végéhez érhet.
4. Hogyan csökkenthetné a jelzáloghitel-kamatokat a mennyiségi szigorítás leállítása?
A mennyiségi szigorítás leállítása stratégiai jelentőséggel bírna, különösen a jelzáloghitel-piac számára. Míg az államkötvények lefutásának leállítása általánosabb hatással van a hitelköltségekre, a jelzálog-fedezetű értékpapírok (MBS) lefutásának megszüntetése vagy a bevételek újrabefektetése közvetlenül növeli a keresletet ezekre az eszközökre, ami célzottan csökkenti a jelzáloghitel-kamatokat.
Powell azzal indokolta a szüneteltetés megfontolását, hogy bár a bankrendszeri tartalékok bőségesek, de csökkenőben vannak, és a hitelezés szigorodásának jelei mutatkoznak. Ahogy fogalmazott:
“Ezt a pontot a következő hónapokban érhetjük el.”
A Fed mérlege még mindig hatalmas. A hároméves csökkentés ellenére a jegybank mintegy 4,2 billió dollárnyi államkötvényt és 2,1 billió dollárnyi jelzálog-fedezetű értékpapírt (MBS) tart. A QT leállítása nemcsak az államkötvényekre, hanem az MBS-piacra is kiterjedhet, ami közvetlen és erőteljes hatást gyakorolna a jelzáloghitel-kamatokra.
A PIMCO javaslata: célzott beavatkozás
A PIMCO, a világ egyik legnagyobb vagyonkezelője szeptember közepén kiadott egy jelentést, amelyben konkrét javaslatokat fogalmazott meg a Fed számára a jelzáloghitel-kamatok csökkentésére a QT leállításán keresztül.
• Első javaslat: A Fed fektesse be újra a havonta lejáró, nagyjából 18 milliárd dollárnyi MBS-ből származó bevételt új jelzálog-fedezetű értékpapírokba. A PIMCO szerint ez önmagában 20-30 bázisponttal (0,2-0,3%) szűkítené a jelzáloghitel-felárakat, ami egy 100 bázispontos (1%-os) irányadókamatt-vágás hatásával lenne egyenértékű.
• Második, agresszívabb javaslat: A Fed aktív mennyiségi lazításba kezdhetne, amelynek keretében a régi MBS-eket eladná, és a bevételből újonnan kibocsátottakat vásárolna. Ez a lépés akár 40-50 bázisponttal (0,4-0,5%) is lejjebb szoríthatná a jelzáloghitel-kamatokat.
A Brookings Institute szerint a 30 éves lejáratú jelzáloghitel-kamat történelmileg 1-2%-kal magasabb, mint a 10 éves lejáratú amerikai államkötvény hozama. Jelenleg a 10 éves hozam 4,02%, míg a 30 éves jelzáloghitel-kamat 6,3% körül mozog.
Befejezés
A Federal Reserve eszköztára jóval túlmutat az egyszerű kamatvágásokon. Miközben a piac a további kamatcsökkentéseket várja, a jegybank mérlegpolitikájának megváltoztatása sokkal erősebb és célzottabb megoldást kínálhat. A mennyiségi szigorítás leállítása – különösen a jelzálog-fedezetű értékpapírok esetében – jelentős és közvetlen enyhülést hozhat a lakáshitelpiac számára, ami végre fellélegzést jelenthet azoknak a potenciális lakásvásárlóknak, akiket az elmúlt években a magas kamatok kiszorítottak a piacról.
——————————————————————————–
